Immobilier ancien : un rebond fragile entre taux et prix
Après deux années de baisse historique, le marché immobilier ancien français reprend des couleurs. Entre septembre 2024 et septembre 2025, les volumes de transactions progressent nettement et les prix se stabilisent, voire repartent légèrement à la hausse. Mais cette embellie, portée par le retour des acquéreurs et un assouplissement du crédit, reste sous la menace de tensions sur les taux et d’une offre structurellement insuffisante.
La demande repart, soutenue par le crédit et les primo-accédants
Le marché immobilier, plombé en 2023 et 2024 par des taux supérieurs à 4 % et des prix trop élevés, retrouve de la fluidité. En août 2025, les taux moyens de crédit sont revenus à 3,08 %, un niveau jugé « normal » par les professionnels. Ce reflux, couplé à une correction de 7 % des prix entre 2023 et 2024, a redonné confiance aux acquéreurs. Résultat : sur un an, les projets d’achat bondissent de 20 % au niveau national, avec un pic de +23 % à Paris. Les primo-accédants, longtemps écartés, reviennent en force et représentent désormais un tiers des transactions, contre 31 % un an plus tôt.
Les appartements concentrent l’essentiel de l’appétit (+24 % de projets d’achat), mais les maisons amorcent elles aussi un retour en grâce (+17 %). La reprise concerne également les résidences secondaires, portées par le télétravail et la perspective de revenus locatifs saisonniers. Dans ce contexte, la psychologie des acheteurs a évolué : la perspective d’une nouvelle baisse des taux s’éloigne, notamment après la dégradation de la note souveraine française par Fitch. L’attentisme, dominant il y a un an, cède la place à l’action.
La reprise se traduit aussi dans les chiffres : au troisième trimestre 2025, les transactions progressent de 16 % sur un an. L’Île-de-France affiche +21 %, contre +15 % en régions et +10 % à Paris. Les banques, plus souples dans l’octroi de crédit, ont rouvert le robinet du financement, contribuant à ce redémarrage. Mais la pénurie d’offre reste un frein majeur. Si le stock de biens à vendre a progressé de 10 % sur un an, l’écart avec la demande reste considérable : +20 % côté acheteurs, contre +10 % côté vendeurs.
Des prix en redressement maîtrisé, mais sous haute surveillance
Côté prix, le mouvement est encore modéré mais bien réel. Au niveau national, les prix augmentent de 1,1 % pour atteindre 3 287 €/m². Paris affiche une hausse de 1,7 % (9 649 €/m²), avec 11 arrondissements repassés au-dessus des 10 000 €/m². En Île-de-France, la hausse reste contenue (+0,9 %), tandis que les régions progressent en moyenne de 1,1 %, avec de fortes disparités : Bordeaux (+3,2 %) et Lyon (+3,7 %) tirent les prix vers le haut, quand Dijon (-3,8 %) ou Biarritz (-1,2 %) corrigent encore.
Les maisons enregistrent une progression de 1,6 %, contre +0,7 % pour les appartements. Les délais de vente se contractent légèrement (95 jours en moyenne, -1 jour en un an), avec Paris en tête (76 jours, -5 jours). Dans la capitale, la marge de négociation tombe à 3,02 %, reflet d’un marché redevenu tendu. À l’échelle nationale, elle s’élève à 4,51 %, contre 4,56 % trois mois plus tôt. La tendance est claire : la place pour négocier se réduit.
Mais ce redressement reste fragile. Comme le souligne Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt, « l’amélioration demeure exposée aux variations des taux et de l’inflation, ainsi qu’aux tensions géopolitiques ». L’instabilité politique intérieure, la faiblesse structurelle de la construction neuve et les incertitudes internationales constituent autant de menaces.
Pour 2025, Laforêt prévoit environ 900 000 transactions, soit un retour au niveau tendanciel, loin des pics post-Covid supérieurs au million. La hausse des prix devrait rester mesurée, inférieure à 2 % sur l’année. Reste à savoir si la confiance retrouvée des ménages résistera aux prochains arbitrages de la BCE et aux évolutions du contexte économique.