Immobilier de prestige : le volume recule à Paris mais les biens à plus de 3 millions d'euros bondissent
L'étude BARNES sur le premier semestre 2026 décrit un marché haut de gamme qui se polarise : l'activité parisienne fléchit en volume, mais le très haut de gamme accélère et les emplacements rares partent en quelques jours.
Un appartement de 55 mètres carrés à rénover, quai Montebello, dans le cinquième arrondissement de Paris. Dès sa mise en vente à 995 000 euros, trois offres au prix tombent. La scène, rapportée par le réseau BARNES, dit à elle seule l'état d'un marché du prestige où la rareté prime sur tout le reste. Sur les cinq premiers mois de 2026, l'activité des bureaux parisiens de l'enseigne a pourtant reculé de 10 % en volume et de 9 % en chiffre d'affaires par rapport à la même période de 2025, avec 490 promesses de vente signées contre 546 un an plus tôt.
Ce repli global masque une réalité à deux vitesses. Le marché ne s'essouffle pas, il se sépare en segments qui n'obéissent plus aux mêmes règles. La perspective des élections municipales a d'abord figé de nombreux acheteurs entre janvier et avril, dans un climat d'attentisme, avant un net rebond au printemps. « C'est probablement ce qui explique en grande partie l'accélération que nous avons notée en mai, nos clients étant plutôt rassurés par un résultat aux élections municipales moins inquiétant que ce qu'ils pouvaient craindre », résume Richard Tzipine, directeur général de BARNES. Le mois de mai 2026 compte d'ailleurs parmi les meilleurs jamais enregistrés par les bureaux parisiens de l'enseigne, avec un chiffre d'affaires en hausse de 10 % sur un an.
Le très haut de gamme accélère
Le contraste est le plus net sur les biens d'exception. Le segment des transactions au-delà de 3 millions d'euros a progressé de 54 % en volume au premier semestre 2026. Le marché parisien premium se lit désormais en trois strates de prix : l'immobilier de qualité, sous 3 millions d'euros, s'échange en moyenne autour de 14 142 euros le mètre carré ; le haut de gamme, entre 3 et 5 millions, à 20 153 euros ; le prestige, au-delà de 5 millions, à 27 500 euros en moyenne, avec des pointes au-delà de 50 000 euros pour les biens les plus rares. Le retour des acheteurs américains alimente cette dynamique, en particulier dans les neuvième et dix-huitième arrondissements, ainsi que dans les sixième et septième, où cette clientèle franchit sans difficulté la barre des 25 000 euros le mètre carré dès qu'un bien le justifie.
Le mouvement dépasse largement la capitale. À Bordeaux, les acquéreurs américains représentent désormais près de 10 % des projets accompagnés par l'enseigne, contre 3 % auparavant. Sur la Côte d'Azur, les prix atteignent 50 000 euros le mètre carré à Saint-Jean-Cap-Ferrat, et les biens d'exception de Saint-Tropez dépassent régulièrement 15 à 30 millions d'euros, certains grimpant jusqu'à 85 millions. Lyon stabilise son haut de gamme autour de 7 000 euros le mètre carré. Sur le littoral, la hiérarchie des prix se dessine nettement : jusqu'à 40 000 euros le mètre carré à Biarritz, 30 000 au Pyla-sur-Mer et au Cap Ferret, 15 000 à 20 000 à La Baule, 17 000 sur l'Île de Ré, 15 000 en Corse et 12 500 à Deauville.
Des ventes bouclées en quelques jours
La rareté de l'offre se traduit par une accélération des transactions sur les meilleurs actifs. Place Denfert-Rochereau, dans le quatorzième, un appartement familial de 180 mètres carrés s'est vendu en une semaine au prix demandé de 2,5 millions d'euros. Avenue Gourgaud, dans le dix-septième, un triplex de 250 mètres carrés a trouvé preneur dès le premier jour de sa commercialisation, à 4,48 millions. À Versailles, un bien de 79 mètres carrés est parti dès la première visite, le jour même de sa mise sur le marché.
Le phénomène ne se limite pas au résidentiel classique : la perspective des Jeux olympiques d'hiver de 2030 nourrit déjà la demande dans les Alpes, où les prix ont progressé de 5 à 7 % à Méribel en 2025, jusqu'à 45 000 euros le mètre carré pour les appartements les plus recherchés.
Le fil rouge de ces marchés tient en un mot, l'emplacement. Sur le littoral atlantique comme en Provence ou dans les stations alpines, les acquéreurs recherchent des biens immédiatement habitables, faciles à entretenir et dotés d'une vue ou d'un accès rare. Dans ce segment, la qualité de la localisation, davantage que la conjoncture, continue de fixer la valeur des biens. Une logique de conviction qui explique pourquoi, dans un marché résidentiel encore hésitant, le très haut de gamme parvient à tenir son rang.
Source : étude BARNES sur le marché immobilier de prestige français, premier semestre 2026, diffusée par Galivel & Associés (juillet 2026).